Первая проблема - это срыв сроков. 80% строительных организации готовы взяться за проект с установленными заказчикам сроками, просто чтобы получить заказ. Первые полгода все довольны, и счастливы, нет конфликтов (или почти нет). За полгода выходя, легко спрогнозировать то что, проект выходит за рамки запланированного графика. Зачастую у строителей на руках «свой реальный график» по которому точно можно построить, а заказчику отчитываться по «графику заказчика», это тот самый график, установленный заказчиком. Но графики производства работ государственных строительных проектов часто сильно укорочены и не учитывают сложности коммуникации среди подрядчиков, время согласовании и одобрении, и возможных изменении проекта – это связано со сроками освоения бюджетных средств.
Но строительные компании понимая нереальность графиков принимают его, у них просто нет выбора. Чтобы выиграть проект, им приходится врать, и давать заведомо ложные обещания.
Срыв сроков работ может быть связан из-за ошибок и некачественной работы самих строительных организации. К примеру, был случай, когда EPC подрядчик не учёл обновление инженерных сетей существующей части фабрики под реконструкцию, который должен был подключится к новой части фабрики. В итоге, проект был продлен ещё на 10 месяцев и стоимость была увеличена на 40%.
Вторая проблема – это вечное противостояние строителей и проектировщиков. Представьте группу людей, которые в лодке с хрупким стеклянным дном идут по морю, время от времени передавая друг другу тяжелый кирпич. Этот кирпич может упасть и разбить дно, потопив всех из-за того, что один не позаботился на совесть вложить предмет в руки другому. Так вот, тут всё тоже также и банально. В начале строительства проектировщик не всегда предоставляет подрядчику всю необходимую информацию. Строители не могут полностью проанализировать проект, не успевает его изучить, надеясь, что даже если возникнут проблемы и потребуются дополнительные затраты, можно будет, так сказать, "разобраться по ходу дела". В результате проект часто сильно меняется, одни работы приходится заменять другими, и даже бюджет может лететь в трубу.
Тут конфликт интересов неизбежен: возьмём, к примеру неправильно выставленные стены: в проекте указаны одни размеры, а по факту – другие. В разбирательствах начинается самое интересное: проектировщик винит строителей в очевидной ошибке, господа строители винят проектировщика в низком качестве чертежей. И каждый по-своему прав. А кто тогда виноват? Посему видимо заказчик, ведь он выбирал подрядчиков. В любом случае, в большинстве случаев приходится платить заказчику за все ошибки в проекте.
Ещё один интересный момент. Казахстанская специфика предполагает, что необходимо согласовать проект, пройти государственную/не государственную экспертизу любой ценой. В первую очередь это касается, опять же, государственных проектов с бюджетным финансированием. Часто бывает так: проект готовится специально для утверждения, какие-то дополнения, замена работ происходят позже, главным становится сохранение цены проекта. И строитель снова оказывается в почти безнадежной ситуации.
Третья проблема некорректные сметы. Строитель, когда принял от заказчика нереальный график, он уже неправильно сделал свой расчёт сметы. Если учитывать, что многие строительные организации не умеют грамотно оценивать свои риски, и оспаривать свои права во время обсуждения контрактов, то велика вероятность того, что строитель возьмет объём заведомо без прибыли, а иногда и в убыток. Но по законодательству РК есть ряд преимуществ для строительных подрядных организации, к примеру, то, что он может затребовать увеличение стоимости проекта если стоимость ТМЦ увеличилось не менее чем на 10%. Но тут важный момент, не одна организация не будет работать себе в убыток, это в конечном счёте всё равно будут расходы Заказчика. Из практики: был аналогичный случай, когда контракт защищал больше заказчика, а также у строительного подрядчика за неисполнение обязательств много штрафов, смета строителя слабая и он еле выходит на точку безубыточности. Заказчик, пригрозив штрафами заставил строителя добить проект, но качество было мягко говоря неприемлемым. В итоге Заказчик всё равно за все эти работы/переделки заплатил, но уже во время эксплуатации.
Поэтому, если Вы Заказчик, не думайте, что можно заставить работать строителей, если они не получают запланированную прибыль, даже если у Вас сильный контракт подряда. Никто не отменял банкротство, если загнать совсем в угол строителей, они вполне могут оказаться просто неплатежеспособными и объявить себя банкротом. Но это мы разберем в следующей статье. А пока предлагаем посмотреть реальные решения трёх проблем о которых Вы читали.
Наши решения как управляющих проектом строительства.
Решение №1: Транспарентный график
1.1 Во-первых, мы анализируем запланируемый объем работ в проектной документации и договоров подряда.
1.2 Основываясь на данных анализа, мы говорим, являются ли эти сроки приемлемыми или их необходимо скорректировать. Если коррекция, то какого рода необходимо провести.
1.3 Предлагаем включение в контракт не только условии по графику производства работ, но и реальный механизм его контроля и мониторинга. Чтобы можно было в будущем измерить и сопоставить план-факт исполнения графика, и дать возможность рычагам влияния на ситуацию.
Решение №2: Проектный подход
2.1. Прежде всего разрабатывается механизм передачи документации проекта и коммуникационная матрица, которые будут частью Плана Управления Проектом.
2.2. Проводим полный входной контроль проектной документации на соответствии норм РК и требовании Заказчика.
2.3. После транзакции проектной документации, мы садимся за общий стол со всеми заинтересованными сторонами (проектировщик, строитель, заказчик, и т.д), начинаем обсуждение, находим подводные камни, понимаем, какие изменения потребуются уже на начальном этапе.
2.4. Проводим изменения при необходимости согласно Процедуре Изменении Проекта.
Решение №3: Предварительный прайс-лист
1.1. Наша компания является представителем калькулятора Globecost, и мы можем легко посчитать предварительную стоимость проекта. Это инструмент для оценки стоимости строительства для различных категорий недвижимости, который содержит наборы расчётных моделей для объектов с типовыми параметрами, включающих в себя исчерпывающую информацию о всех затратах на строительство по 25 статьям, в том числе: прямые затраты, косвенные затраты, проектирование, управление проектом, риски, инфляция. Основаны на коммерческом ценообразовании и сметах, рассчитанных ресурсным методом.
1.2. Смету в программе АВС 4, мы разберем. Сравним с проектом, и покажем где можно сэкономить, где можно увеличить стоимость. Из практики: экономия средств проекта после анализа ПСД от 100 000$ до 20 000 000$.
Все эти способы решения основных проблем были разработаны компанией за годы успешной работы на строительном рынке.